Valor de alquileres: Villa María, más caro que Río Cuarto y San Francisco, pero menos que Córdoba y Carlos Paz

Así lo establece la tercera edición del informe Mapa de Valor de Alquileres Urbanos 2024, elaborado por Infraestructura de Datos espaciales de la Provincia de Córdoba (Idecor). Allí se compara distintas localidades de la provincia y se responde a varias cuestiones: ¿Cómo evolucionó el precio de los alquileres urbanos en las principales ciudades de la provincia?  ¿Las áreas zonas céntricas son siempre las más caras? ¿Cuánto cuestan en promedio en una determinada zona?

Villa María presenta valores de alquileres más caros que otras dos grandes ciudades cercanas del interior provincial, Río Cuarto y San Francisco. De todas maneras, queda por debajo de la capital cordobesa y de Carlos Paz, epicentro turístico mediterráneo.

En el reciente informe de Idecor, se tomaron como objeto de estudio diez localidades, reunidas en seis grupos urbanos: Córdoba Capital (junto con Malvinas Argentinas) y Sierras Chicas (parcialmente con La Calera, Saldán y Villa Allende), Río Cuarto (junto con Las Higueras), San Francisco, Villa Carlos Paz, y Villa María (junto con Villa Nueva).

Para poder comparar se utilizó el denominado Valor Unitario de Alquiler (VUA). El VUA Se trata de una medida de valor unitario de alquiler mensual homogeneizada, que permite una lectura comparable entre distintas tipologías de inmuebles y zonas de una ciudad.

El VUA residencial mediano de todos los inmuebles asciende a $3.300 por metro cuadrado.  En el caso de Villa María (y la vecina ciudad), este valor es de $3.000, por debajo de Carlos Paz ($4.000) y Córdoba ($3.600), y por encima de Río Cuarto y San Francisco ($2.700 en cada caso).

“Villa Carlos Paz exhibe el valor más alto, probablemente por la influencia de los alquileres temporarios ligados a la actividad turística, mientras que las ciudades de Río Cuarto, Villa María y San Francisco presentan, en general, valores más bajos que los VUA de la ciudad de Córdoba y de la ciudad de Punilla”, indicaron desde Idecor.

Zonas más caras

¿Cuáles son las zonas más caras? La tendencia en las diferentes localidades analizadas es concentrar los valores de VUA más altos en las zonas céntricas y los más bajos en los sectores periféricos.

Pero, aunque existe este patrón común en las ciudades relevadas, cada una presenta características particulares.

En nuestra ciudad, los mayores valores se encuentran en las cercanías del río Ctalamochita y en el centro. En tanto, los VUA mínimos se observan en la zona periférica.

Los valores más altos en Córdoba capital pueden encontrarse no sólo en el centro, sino también en las zonas residenciales del noroeste y el sur. Como contraposición, los menores valores se observan en barrios periféricos y menos urbanizados.

Por su parte, Villa Carlos Paz presenta los valores más altos de VUA en las cercanías del lago San Roque, zona caracterizada por el predominio de la infraestructura turística, mientras que los mínimos están en la periferia oeste.

En tanto, Río Cuarto encuentra los valores máximos en la zona residencial del oeste y centro, mientras que los menores se localizan en el sureste de la localidad y en las cercanías del río.

Esta es una diferencia notoria con Villa María, donde las zonas aledañas al río Ctalamochita presentan valores elevados en materia de alquileres.

Por último, San Francisco presenta una concentración de mayores VUA en la zona universitaria y céntrica, y decaen próximo a la frontera con la provincia de Santa Fe, y en la zona industrial del sureste.

Cuando se observa la categoría “valor por metro cuadrado estimado final mediano”, Villa María se ubica por debajo de Córdoba, Carlos Paz y San Francisco, y por arriba de Río Cuarto (ver gráfico).

Sobre el estudio

Se trata de un estudio innovador en el país y la región, impulsado por el Ministerio de Economía y Gestión Pública, que permite estimar de manera masiva los valores de alquileres urbanos y, gracias a su consolidación año a año, conocer el comportamiento de este mercado.

Para el cálculo, se tomó una muestra conformada por 3.670 observaciones sobre valores de mercado relevadas y registradas por el Observatorio Inmobiliario de la Provincia, entre diciembre de 2023 y marzo de 2024, y de datos externos obtenidos de sitios web especializados.

A partir de dicha muestra, se aplicaron técnicas de aprendizaje computacional (machine learning) con el propósito de predecir el valor por metro cuadrado del alquiler en más de 780.000 inmuebles de tipo residencial (departamentos y viviendas), en los seis principales aglomerados urbanos de la provincia.

Es la tercera edición de esta herramienta que permite navegar sobre el mapa y encontrar un inmueble determinado.

En cada parcela se pueden consultar los valores estimados, junto con otros datos, como la superficie edificada total.

El mapa informa el Valor Unitario de Alquiler (VUA) mensual y el Valor estimado por metro cuadrado final, y el Valor final mensual para uso residencial (departamentos y viviendas), actualizados a febrero de 2024.

Está disponible en el siguiente link: https://mapascordoba.gob.ar/viewer/mapa/510

El detalle completo del trabajo, con la descripción de la muestra utilizada, el proceso de homogeneización aplicado, los modelos desarrollados y resultados obtenidos, así como de ejemplos para conocer el valor mensual final del alquiler en distintos inmuebles, están disponibles en el ‘Informe Valor de Alquileres Urbanos 2024 en principales localidades de la provincia de Córdoba’.